W 2018 roku wchodzi w życie zmieniona ustawa związana z odprowadzaniem podatku od wynajmu przez osoby prywatne. Warto sobie przypomnieć, jakie koszty musi ponieść właściciel, który chce wynajmować lokale, zarówno mieszkalne, jak i pozostałe. Za co musi zapłacić wynajmujący?

Czy wynajem mieszkania rzeczywiście się opłaca? Ile właściciela lokalu kosztuje utrzymanie go w dobrym stanie? Jakie problemy mogą wyniknąć z tytułu wynajmu? Na te i inne pytania rzetelnie powinna odpowiedzieć sobie każda osoba, która zamierza wynajmować lokal, czy to użytkowy, czy mieszkanie. Oprócz standardowych kwestii, takich jak odpowiednia lokalizacja i rodzaj budownictwa, istnieje szereg innych, które wpływają na koszty najmu znajdujące się właśnie po stronie wynajmującego. Co do nich należy?

Podatki

Wszyscy właściciele muszą liczyć się z tym, że to po ich stronie znajduje się zadbanie o płacenie podatków od wynajmu. Obecnie istnieją różne progi podatkowe w zależności od tego, czy wynajmuje osoba prywatna, czy też ktoś prowadzi własną działalność gospodarczą. Dla osób prywatnych dostępne są dwa progi podatkowe: 8,5% oraz 12,5%. Pierwszy z nich dotyczy tych, których roczny przychód z tytułu najmu nie przekracza 100 000 zł. Drugi natomiast liczy się od kwoty powyżej 100 000 zł rocznie. Dla drugiej grupy, czyli osób prowadzących własną działalność gospodarczą, progi podatkowe są wyższe, obliczane są od dochodu i wynoszą odpowiednio: 18% i 32% w przypadku tradycyjnej skali podatkowej, oraz 19% przy podatku liniowym. Dodatkowo należy wziąć pod uwagę różne sposoby rozliczania się z Urzędem Skarbowym. Warto sprawdzić ilość biurokracji i potrzebnego czasu na wypełnianie dokumentów (np. PIT), a także dodatkowe koszty prowadzenia własnej działalności, jak np. konieczność wykupienia usług w biurze rachunkowym. Każdy właściciel mieszkania musi pamiętać, że podatek płaci niezależnie od tego, komu wynajmuje, czy osoba wynajmująca zalega z czynszem i od kosztów utrzymania lokalu.

Koszty utrzymania lokalu

To drugi, często pomijany aspekt przez osoby wynajmujące, który jednak może znacznie przyczynić się do wzrostu lub obniżenia zysku z wynajmu. Niewątpliwie największym kosztem utrzymania mieszkania i lokalu użytkowego są opłaty administracyjne zależne od tego, czy budynkiem zarządza spółdzielnia mieszkaniowa, czy inny podmiot. Jednak warto zwrócić uwagę także na inne opłaty: remont, odświeżenie, naprawę usterek, dokupienie wyposażenia (jeśli jest po stronie właściciela), ubezpieczenie. Im starsze budownictwo, tym więcej rzeczy w nim do wymiany, a im bardziej zaniedbane pomieszczenia, tym trudniej znaleźć najemcę i zarobić na wynajmie sensowne pieniądze. W niektórych przypadkach konieczny może okazać się gruntowny remont.


Także osoby, które dopiero rozglądają się za nieruchomością pod wynajem muszą liczyć się z kosztami, np. wyposażenia. Na wielu portalach ogłoszeniowych, np. RynekPierwotny.pl można zauważyć, że mieszkania są oddawane w stanie surowym, ewentualnie deweloper proponuje wykończenie podstawowe. Za całą resztę płaci właściciel. Warto również pamiętać, że często ceną dobrej lokalizacji lokalu jest wysoki czynsz. Jeśli chodzi o sam lokal, należy sprawdzić stan techniczny pomieszczeń, w tym stan instalacji elektrycznych oraz wodno-kanalizacyjnych. Ich naprawa może słono kosztować, a słabe działanie obniżać wartość lokalu. Warto ubezpieczyć się również na wypadek uszkodzenia lokalu przez sąsiadów i wynajmujących - zalanie, przebicie ściany, pożar itp., co również wiąże się z kosztami wynajmu po stronie właściciela, ale jednocześnie daje gwarancję otrzymania niemal natychmiastowej zapomogi finansowej od ubezpieczyciela. Do kosztów utrzymania lokalu i mieszkania należy również czas, jaki właściciel musi poświęcić na przystosowanie pomieszczeń do wynajmu, naprawy, remonty czy chociażby walka z niepłacącymi lokatorami.